공인중개사 완벽 가이드 · 2026-10-20 기준
이 자격증으로 하는 일
공인중개사는 집, 상가, 토지, 공장 같은 부동산의 매매·전세·월세 거래를 중간에서 성사시키고 그 과정의 법적 안전을 책임지는 사람입니다. 동네 중개사무소의 대표가 가장 익숙한 모습이지만, 대형 중개법인의 소속공인중개사, 분양대행사, 시행사·건설사의 분양·자산관리 부서, 은행의 부동산 담보 심사, 프롭테크 기업의 매물 검수와 상담 직무에서도 이 자격을 씁니다.
전세 계약 하나가 어떻게 진행되는지 떠올려 보면 이 일의 무게가 보입니다. 중개사는 계약 전에 등기사항증명서를 떼어 갑구의 소유자와 압류·가압류, 을구의 근저당 채권최고액을 확인하고, 건축물대장으로 위반건축물 여부를 봅니다. 임대인의 국세·지방세 체납 여부와 선순위 임차인 보증금을 따져 보증금이 안전한지 설명한 뒤, 중개대상물 확인·설명서를 작성해 서명을 받고, 계약서에 특약을 적습니다. 계약 후에는 30일 안에 거래신고(매매)나 임대차 신고를 돕습니다. 이 확인과 설명을 잘못하면 손해배상 책임을 지기 때문에, 시험에서 민법·공시법·중개실무를 그렇게 깊게 묻는 것입니다.
법적으로는 공인중개사 자격이 있어야 중개사무소 개설등록을 할 수 있습니다. 개업하려면 등록 전에 실무교육을 이수하고, 손해배상책임 보장을 위해 보증보험이나 공제에 가입해야 합니다. 자격 자체에는 갱신이나 유효기간이 없어서, 한 번 따 두고 나중에 개업하는 사람도 많습니다.
시험은 이렇게 진행됩니다
한국산업인력공단이 큐넷 공인중개사 사이트(q-net.or.kr/site/junggae)에서 연 1회 시행합니다. 1차와 2차를 같은 날 오전·오후에 이어서 봅니다.
| 단계 | 내용 | 2026 제37회 |
|---|---|---|
| 1. 원서접수 | 큐넷에서 첫날 09:00부터 마지막 날 18:00까지. 사진 등록 필수. 1차·2차·동시 중 선택 | 8.3–8.7 |
| 2. 빈자리 추가접수 | 취소된 좌석만 열리는 접수. 원하는 지역 고사장을 잡을 마지막 기회 | 10.1–10.2 |
| 3. 1차 시험 | 09:00까지 입실, 09:30–11:10(100분), 2과목 80문항 | 10.31(토) |
| 4. 2차 1교시 | 13:00–14:40(100분), 2과목 80문항 | 10.31(토) |
| 5. 2차 2교시 | 15:30–16:20(50분), 1과목 40문항 | 10.31(토) |
| 6. 가답안·의견제시 | 시험 당일 가답안 공개, 이의는 1주일 동안 | 10.31–11.6 |
| 7. 합격자 발표 | 최종정답과 함께 큐넷에서 발표 | 12.2 |
| 8. 자격증 교부 | 원서접수일 기준 주민등록상 주소지 시·도지사가 교부. 여권용 사진, 신분증 등 준비(시·도별 상이) | 발표 후 |
종이 OMR 답안카드에 컴퓨터용 사인펜으로 표기하는 시험이라 현장에서 점수를 바로 볼 수 없고, 당일 저녁 가답안으로 가채점합니다. 신분증, 수험표, 컴퓨터용 사인펜, 수정테이프를 챙기고, 계산 문제를 위해 일반 계산기(공학용은 시행 공고 기준 확인)를 준비하세요. 법령 문제는 시험 시행일 현재 시행 중인 법령을 기준으로 출제됩니다.
1차에서 떨어지면 같은 날 본 2차 답안은 무효 처리됩니다. 동시 응시자는 1차 과목을 먼저 확실하게 만들어 두는 것이 순서입니다. 1차에 합격하면 다음 회 1차가 면제되므로 "올해 1차, 내년 2차"로 나누는 분할 합격도 정식 전략입니다.
1차 과목별 공부법
1차와 2차 모두 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상이면 합격하는 절대평가입니다. 과목당 40문항이라 한 문항이 2.5점입니다.
부동산학개론(부동산감정평가론 포함). 부동산의 개념과 특성, 수요·공급과 탄력성, 부동산 경기변동, 입지이론(튀넨, 베버, 크리스탈러, 허프 모형), 부동산 투자론(수익률, 순현가, 내부수익률, 레버리지), 부동산 금융(대출 상환방식, LTV·DTI, MBS), 부동산 정책, 감정평가 3방식(원가법, 거래사례비교법, 수익환원법)이 핵심입니다. 40문항 중 계산 문제가 대략 8–12문항 나오는데 유형이 정해져 있어 공식 한 장을 만들면 점수가 안정됩니다. 함정은 “탄력적·비탄력적”의 방향과 “수요 변화·수요량 변화”의 구분입니다.
민법 및 민사특별법. 민법총칙(법률행위, 의사표시, 대리, 무효와 취소, 조건과 기한), 물권법(물권변동, 점유권, 소유권, 용익물권, 담보물권), 계약법(계약 총론, 매매, 임대차), 그리고 민사특별법(주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법, 집합건물법, 가등기담보법, 부동산실명법)입니다. 1차 과락이 가장 많이 나는 과목입니다. 조문만 외워서는 안 되고 판례 결론을 사례에 적용하는 연습이 필요합니다. 민사특별법은 매년 일정 문항이 고정 출제되니 반드시 챙기세요. “대항력은 인도+주민등록 다음 날 0시” 같은 숫자와 시점이 단골 함정입니다.
2차 과목 완전 정리
2차는 3과목 120문항이고 범위가 1차보다 훨씬 넓습니다. 과목별 성격이 달라서 공략법도 다릅니다.
| 과목 | 주요 범위 | 성격 | 목표 점수 |
|---|---|---|---|
| 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고 등에 관한 법령 및 중개실무 | 공인중개사법(등록, 결격사유, 중개보수, 업무정지·취소), 부동산 거래신고법(거래신고, 토지거래허가), 중개실무(확인·설명, 경매·매수신청대리) | 2차 중 가장 쉬운 득점 과목 | 70–80점 |
| 부동산공법 중 부동산중개에 관련되는 규정 | 국토계획법, 도시개발법, 도시정비법, 건축법, 주택법, 농지법 | 범위 최대, 과락 위험 최고 | 50점 |
| 부동산공시에 관한 법령 및 부동산 관련 세법 | 공간정보관리법(지적), 부동산등기법, 취득세·재산세·양도소득세·종합부동산세 | 2교시 50분에 40문항, 시간 압박 | 60점 |
공법을 처음부터 끝까지 똑같은 비중으로 읽다가 시험 한 달 전에도 건축법·주택법을 못 끝냄. 중개사법을 쉽다고 미뤄 두었다가 숫자(업무정지 기간, 과태료 금액)를 틀림. 2교시 50분에 등기법 지문을 꼼꼼히 읽다가 세법 10문항을 찍음. 1차 공부를 동시 응시 직전 두 달 동안 놓아 버려 1차에서 과락.
공법은 국토계획법·도시개발법 등 출제 비중이 큰 법부터 기출 빈출 표 위주로 "40점 확보"를 목표로 함. 중개사법은 기출을 반복해 70점 이상을 만들어 공법의 부족분을 메움. 2교시는 세법을 먼저 풀고 공시법으로 넘어가는 순서를 정해 둠. 시험 3개월 전부터 매주 1차 과목 모의고사를 한 번씩 풀어 감을 유지.
2차에는 주관식이나 실무 시험이 없습니다. 대신 법령 개정이 그대로 반영되므로, 시험이 있는 해에 개정된 조문(중개보수, 임대차 신고, 세율 등)을 정리한 “개정법령 자료”를 시험 한 달 전에 꼭 확인해야 합니다.
2차 시험일 시간표 감각: 11:10에 1차가 끝나고 13:00에 2차가 시작합니다. 점심 시간 동안 중개사법 숫자 카드와 공법 빈출 표만 다시 보는 사람이 많습니다. 14:40에 1교시가 끝나면 50분 휴식 뒤 15:30부터 50분 동안 공시법·세법 40문항을 풉니다. 문항당 75초입니다.
40주 합격 로드맵
직장인·비전공자가 평일 2시간, 주말 6시간씩 공부해 1·2차 동시 합격을 노리는 예시 계획입니다. 1월에 시작해 10월 말 시험을 기준으로 했습니다.
| 기간 | 할 일 (예시 계획) |
|---|---|
| 1–8주 | 1차 기본이론: 부동산학개론, 민법 총칙·물권 |
| 9–14주 | 민법 계약·민사특별법, 학개론 계산 공식 정리 |
| 15–22주 | 2차 기본이론: 중개사법, 공시법, 세법 |
| 23–30주 | 공법 기본이론(국토계획법·도시개발법 먼저), 1차 기출 주 1회 |
| 31–36주 | 전 과목 기출 회독, 과목별 오답 노트 |
| 37–39주 | 실전 모의고사(1·2차 하루에 이어서), 개정법령 정리 |
| 40주 | 숫자·판례 요약본만 반복, 시험 당일 시간표 리허설 |
법학·부동산 전공자나 업계 종사자는 1차 2–3개월, 2차 4–5개월 정도로 압축하는 경우가 있습니다. 시간이 부족한 직장인은 1년차에 1차만, 2년차에 2차만 보는 분할 전략이 실제 합격률이 높습니다. 더 자세한 계획은 1차·2차 동차 합격 공부 계획에 있습니다.
비용 총정리
| 항목 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 1차 응시료 | 13,700원 | 공인중개사법 제8조 |
| 2차 응시료 | 14,300원 | 동시 응시 28,000원 |
| 기본서·문제집 | 대략 15만–30만 원 | 5과목, 대략 |
| 온라인 종합반 | 대략 30만–100만 원 | 교육기관별 편차 큼 |
| 오프라인 학원 | 대략 100만–200만 원 이상 | 대략, 지역별 상이 |
| 국비지원 | 내일배움카드 대상 과정이 일부 있으나 많지 않음 | 과정별 확인 |
| 자격증 교부 | 시·도별 안내 | 사진·신분증 지참 |
| 개업 시 추가 | 실무교육비, 보증보험·공제료, 사무실 보증금·월세 | 개업 비용은 별도 |
독학이면 응시료 포함 20만–30만 원 선이고, 인강을 쓰면 대략 50만–130만 원이 듭니다(대략). 개업은 자격 취득과 별개의 큰 비용이라 따로 계산해야 합니다.
취업·연봉과 활용
공인중개사의 수입은 월급이 아니라 중개보수에서 나오는 경우가 대부분이라 “평균 연봉”이라는 숫자가 큰 의미를 갖기 어렵습니다. 개업공인중개사는 거래량에 따라 수입이 크게 흔들리고, 소속공인중개사는 기본급이 거의 없거나 낮고 보수를 대표와 나누는 구조가 흔합니다(추정, 사무소별 상이).
시장 상황도 냉정하게 봐야 합니다. 에너지경제신문(2025.12)이 인용한 한국공인중개사협회 집계로 개업공인중개사는 약 10만 9,979명이었고, 신규 개업은 2025년 8월 583명으로 통계 집계 이후 처음 600명 아래로 떨어졌습니다. TV조선(2026.1) 보도에서는 2025년 폐업 1만 1,297명, 휴업 1,198명으로 신규 개업보다 많았습니다. 응시자도 2023년 1차 13만 4천여 명에서 2025년 8만여 명으로 줄었습니다.
합격부터 개업까지의 순서: 12월 합격 발표 → 주소지 시·도에서 자격증 교부 → 지정 교육기관(협회 등)에서 실무교육 이수 → 사무실 임차(건축물대장상 용도 확인 필수) → 손해배상책임 보장(보증보험 또는 협회 공제) 준비 → 사무소 소재지 시·군·구청에 개설등록 → 등록증 수령 후 간판·옥외광고물 표시 의무 준수 → 개업. 처음부터 개업하기보다 소속공인중개사로 6개월–1년 일하며 계약서 작성과 권리분석을 몸으로 익히는 사람이 많습니다.
그래서 요즘은 개업 외의 활용이 더 중요해졌습니다. 시행사·분양대행사, 리츠·자산운용사의 부동산 관리 직무, 은행 담보 심사, 경매·공매 컨설팅, 프롭테크 기업 채용에서 우대 사항으로 자주 보입니다. 일부 공기업(예: 주택·토지 관련 공사)은 채용 가산점이나 우대 자격으로 인정하니 공고를 확인하세요. 본인 집 거래와 전세 계약에서 위험을 스스로 판별할 수 있다는 점도 실제로 큰 쓸모입니다.
다음 단계
- 아파트 관리 쪽으로 넓히려면 주택관리사(보)가 가장 가깝습니다. 민법이 1차 과목으로 겹쳐서, 공인중개사 합격 직후 이어서 보는 수험생이 많습니다.
- 개업을 준비한다면 실무교육과 함께 경매 매수신청대리인 등록 요건(별도 교육)을 확인해 보세요.
- 자산관리·투자 쪽은 감정평가사(1차 민법·경제학원론 등)로 올라가는 길도 있지만 난도와 기간이 훨씬 큽니다. 이 사이트에는 별도 페이지가 없습니다.
많이 하는 실수 5가지
- 공법 만점을 노립니다. 공법은 범위가 너무 넓어 40점 확보 전략이 정답입니다. 남는 시간은 중개사법과 세법 점수로 돌리세요.
- 민법을 조문 암기로만 공부합니다. 1차 과락 1순위입니다. 사례형 지문에서 판례 결론을 고르는 연습을 기출로 반복해야 합니다.
- 2교시 시간 배분을 연습하지 않습니다. 50분에 40문항입니다. 실전 모의고사로 세법 먼저, 공시법 나중 같은 순서를 몸에 익히세요.
- 개정 법령을 확인하지 않습니다. 시험일 기준 시행 법령으로 출제됩니다. 구판 교재의 세율이나 중개보수 기준으로 외웠다가 틀리는 경우가 많습니다.
- 빈자리 추가접수를 모릅니다. 8월 정기 접수를 놓쳐도 10월 초에 취소 좌석이 열립니다. 다만 지역 선택이 제한되니 정기 접수를 우선하세요.
출처: 큐넷 공인중개사 사이트(제37회 시험일정, 자격상세정보), 에듀랜드 공인중개사 시험안내(큐넷 시험과목·시간·수수료·응시자격 전재) 및 회차별 합격현황, 한국산업인력공단 제36회 합격자 공고, 에너지경제신문 「신규 개업보다 폐업 많은 공인중개사」(2025.12), TV조선 「개업 공인중개사 IMF 이후 최저치」(2026.1)